2026-08-24

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近日，深圳南山区宝能城花园（西区）业主动用182.9万元物业结余，启动对小区架空层长期未完工、露出烂尾问题的续建工程。该项目由业主大会发起招标，7月15日公告预算为200万元、计划工期120天；8月6日中标结果显示，深圳鹏利建设集团以1,829,094.89元中标，较预算节约约17万元。此次招标主体为业主大会，全部资金来源为小区共有物业结余，引发广泛关注。

宝能城花园位于西丽大学城片区，紧邻南方科技大学，是该片区的高档楼盘。该小区2019年5月首期开盘时价格区间为7.5万－8.9万元/平方米；到2020年11月东区加推时，二手房挂牌价已升至14万－16万元/平方米，曾出现新房与二手房价格倒挂的极端差值。眼下的一纸改造招标则揭示了小区公共空间改造长期滞后的现实。

业主之所以自发出资修缮，源于开发商在工程款项上的缺口。开发商为宝能集团旗下的深圳莱华置业有限公司。公开信息显示，西区精装修合同总额约8.03亿元，莱华置业已支付约6.73亿元，尚有约1.3亿元工程款未付。施工单位深圳提达装饰多次索赔无果后提起诉讼，2024年胜诉，进入强制执行程序，但到2026年1月因被执行方无可执行财产而终结执行，留下了烂尾与债务问题。 千亿球友会

小区的自救始于2023年成立的业主大会及业主委员会，并开设了共有资金账户。业主大会引入“透明社区”数智化治理平台，将小区财务、重大事项等公示化，业主可通过小程序随时查看共有资金收支和相关议题。2024年底，业主大会通过投票更换前期开发商安排的物业管理公司，莲花物业在12月进场后不仅提升了服务，还改变了治理模式：莲花物业先行垫资500万元，用于紧急民生修缮，包括公共区渗漏治理、消防设施升级、地下车库翻新等，解决多项长期影响居住体验的问题。

小区采用酬金制物业管理，物业只收取固定服务酬金，除日常运营支出外，物业费结余和公共收益归全体业主共有，由业主委员会监督使用。业主表示，按每平方米5.9元/年的物业费水平，能形成稳定结余，这成为本次架空层续建的主要资金来源。为确保公开透明，架空层改造的必要性、资金用途、设计方案和施工单位遴选过程均在“透明社区”平台公示，楼栋代表与设计方对接、方案在系统上传并由业主线上投票决定。

据介绍，西区架空层改造面积超过两千平方米，最终方案面向全龄需求，规划休闲与阅读区、运动与多功能区，以及规范的非机动车停放区，未来将逐步落地社区会客厅、阅读空间、健身场地与球类活动区等公共配套设施。 千亿球友会

全国基层治理专家、深圳市政协委员连樟文指出，此类以共有资金改造小区公共设施的做法，符合深圳共有资金管理制度中可用于补充维修资金、公共设施改造与环境提升的规定。关键在于业主大会的团结与规则制定，以及业主、物业和业主委员会之间的协同运作，通过公开投票和监督程序实现了资金使用与工程推进的闭环。此次宝能城西区的自救，被视为社区自治与共有资金运用的典型案例。