2026-08-29

1767

8月28日，住建部会同自然资源部和金融监管部门发布了关于完善商品住房销售制度的通知，旨在推动销售制度改革，探索房地产发展的新路径。该文件强调，通过供给侧制度优化来防范交付风险、保护购房人权益，而非简单废除预售制度。

此次调整明确划定了预售与现房销售的适用范围：对新出让土地或已出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目，应优先选择现房销售；对已取得规划许可证的在建项目，则鼓励采用现房销售，同时允许继续按既有政策实施预售。通知同时提出对现房销售实行备案管理，体现出循序渐进、因地制宜的改革思路，避免全国范围的一刀切。

在配套规则上，新的制度创新性地提出了现房销售定金制：开发企业在取得施工许可证后，可与购房人签订定金合同并依法收取少量定金。这一安排被认为有助于平衡买卖双方的权利义务，为现房交易提供资金回笼通道，同时通过监管保障购房者资金安全。相关专家指出，分层推进和定金制设计能在防范交付风险与维持企业流动性之间取得平衡，避免因全面强推现房而导致开发商回款显著延长、行业资金压力骤增。 千亿球友会

关于预售，通知并未废止，但提高了门槛：拟实行预售的商品住房单体应完成主体结构封顶，且购房人首付款、个人住房贷款等资金需全部进入资金监管账户以强化对资金链的监管。对于通知施行前已取得规划许可证并已按原政策预售的项目，仍按既往规则处理，体现对存量项目的平稳衔接。

现房销售的理念并非一日之功。自2023年起，住建系统在多项会议和文件中多次提出有序推进现房销售的方向，各地也开展了不同形式的试点探索。部分城市在地块出让时直接要求现房销售，另有地区通过承诺制和分期支付土地出让金等机制来降低开发商负担，鼓励优质地块先行试点，逐步引导市场认知转变。

总体来看，本轮制度调整属于供给侧的制度性建设，强调土地、建设、资金、金融和登记等环节的协同治理。政策目的在于把防控交付风险和维护购房人权益的原则，转化为可执行的操作性约束，同时配合需求端信贷和公积金等政策，既筑牢安居保障底线，又为合理住房需求提供支撑。理论上，推广现房销售有望实现“所见即所得”，推动供给端质量提升与产品精细化，但其全面推进需要金融与监管配套同步到位，以避免带来流动性和供应节奏的冲击。 千亿球友会